Sunday, October 24, 2004

 

Texte complet de l'arrêt tant FR que NL

Numéro : JC024Q4_1 Date : 2002-04-26 Juridiction : COUR DE CASSATION, SECTION FRANCAISE, 1E CHAMBRE Siège : MARCHALRapporteur : ECHEMENTMin. Public : HENKESNuméro de rôle : C000618F
Chapeau
OUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc) - Renouvellement - Refus - Motif - Occupation personnelle et effective - Notion - Art. 16, I, 1°, L. du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en vue de la protection du fonds de commerce

Sommaire
N'est pas légalement justifiée la décision que l'occupation personnelle invoquée par les bailleurs ne satisfait pas au prescrit de la loi parce qu'il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail par les personnes énumérées dans la loi, dès lors que si l'occupation doit en vertu de la loi s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien (1).

Note
(1) Cass., 18 juin 1987, RG 7644, n° 641, 30 avril 1976, Bull. et Pas., I, 945, 19 décembre 1969, Bull. et Pas., 1970, I, 355.

Base légale
-LOI DU 30-04-1951,ART 16,I,1°

Texte
N° C.00.0618.F 1. L.J. et 2. E.T., demandeurs en cassation, représentés par Maître Johan Verbist, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, rue Bréderode, 13, où il est fait élection de domicile, contre FRITAX, société coopérative à responsabilité limitée dont le siège social est établi à Stavelot, avenue des Démineurs, 8, défenderesse en cassation, représentée Maître John Kirkpatrick, avocat à la Cour de cassation, dont le cabinet est établi à Bruxelles, boulevard de l'Empereur, 3, où il est fait élection de domicile. I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 26 juin 2000 par le tribunal de première instance d'Eupen, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le conseiller Philippe Echement a fait rapport. L'avocat général André Henkes a conclu. III. Les moyens de cassation Le demandeur présente un moyen libellé dans les termes suivants : Dispositions légales violées - article 149 de la Constitution; - article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux, formant le Livre III, titre VIII, chapitre II, section IIbis du Code civil. Décisions et motifs critiqués Le jugement attaqué réforme le jugement dont appel et valide la demande de renouvellement du bail commercial conclu entre parties formulée par la défenderesse le 15 juin 1998, déclare le bail renouvelé et condamne les demandeurs aux dépens aux motifs que l'occupation épisodique d'une très petite partie des emplacements de parkings, à proximité du siège social de la sprl "Restaurant Fringshaus", par les clients de cette dernière ne peut pas être interprétée dans le sens d'une occupation personnelle dans la mesure où il n'existe ni occupation intégrale ni occupation exclusive des lieux loués par une des personnes visées à l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux; qu'à cet égard, est sans pertinence, la circonstance que les clients de la défenderesse se servent d'autres emplacements que les emplacements destinés au snack dans la mesure où ces emplacements de la défenderesse n'ont pas été loués et sont manifestement utilisés également par les autres usagers de la circulation qui ne sont ni des clients de la défenderesse ni des clients de la sprl "Restaurant Fringshaus". Griefs Aux termes de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s'il désire occuper le bien personnellement et effectivement ou le faire occuper par un des bénéficiaires énoncés limitativement par cette disposition légale; l'occupation personnelle au sens de l'article 16, I, 1°, de la loi n'implique pas que la totalité du bien loué soit utilisée en permanence et sur toute sa superficie par le bailleur, lorsque celui-ci détient également pour l'usage personnel qu'il s'était proposé les parties non directement utilisées du bien précédemment loué; en exigeant que l'occupation personnelle par lui-même ou par une des personnes visées par l'article 16, I, 1°, soit intégrale et exclusive, le jugement attaqué ajoute à cette disposition légale des conditions qui n'y figurent pas et partant n'est pas légalement justifié (violation de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux); à tout le moins en ne constatant pas que les parties non utilisées en permanence auraient été utilisées par les demandeurs à d'autres fins que celles pour lesquelles ils avaient refusé le renouvellement, le jugement attaqué n'est pas régulièrement motivé (violation de l'article 149 de la Constitution). IV. La décision de la Cour Attendu qu'en vertu de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail s'il veut occuper le bien loué personnellement et effectivement, ou le faire occuper par l'une des personnes énumérées à cet article; Attendu que si l'occupation au sens de cette disposition légale doit s'étendre à la totalité du bien précédemment loué, il n'est cependant pas requis qu'il s'agisse d'une occupation matérielle couvrant en permanence toute la superficie de ce bien, lorsque l'une des personnes visées par ladite disposition le détient pour l'usage personnel qu'elle s'était proposé; Attendu qu'en énonçant que l'utilisation occasionnelle de quelques emplacements de parking à proximité du siège social de la s.p.r.l. "Restaurant Fringshaus" par les clients de cette société ne peut être interprétée comme une utilisation personnelle dans la mesure où il s'agit d'une utilisation qui n'est ni complète ni exclusive de l'objet du bail par les personnes énumérées à l'article 16, I, 1°, de ladite loi, le jugement attaqué ne justifie pas légalement sa décision; Que, dans cette mesure, le moyen est fondé; PAR CES MOTIFS, LA COUR Casse le jugement attaqué, sauf en tant qu'il reçoit l'appel et qu'il statue sur les fautes reprochées à la défenderesse; Ordonne que mention du présent arrêt sera faite en marge du jugement partiellement cassé; Réserve les dépens pour qu'il soit statué sur ceux-ci par le juge du fond; Renvoie la cause, ainsi limitée, devant le tribunal de première instance d'Eupen, autrement composé, siégeant en degré d'appel . Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient le premier président Pierre Marchal, les conseillers Philippe Echement, Paul Mathieu, Didier Batselé et Sylviane Velu, et prononcé en audience publique du vingt-six avril deux mille deux par le premier président Pierre Marchal, en présence de l'avocat général André Henkes, avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.
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Numéro : RC024Q4_1 Date : 2002-04-26 Juridiction : HOF VAN CASSATIE, FRANSTALIGE AFDELING, 1E KAMER Siège : MARCHALRapporteur : ECHEMENTMin. Public : HENKESNuméro de rôle : C000618F

Chapeau
HUUR VAN GOEDEREN - HANDELSHUUR - Einde (opzegging. Huurhernieuwing. Enz) - Hernieuwing - Weigering - Reden - Persoonlijke en werkelijke ingebruikneming - Begrip - Art. 16, I, 1°, Handelshuurwet

Sommaire
Niet naar recht verantwoord is de beslissing dat de door de verhuurders aangevoerde persoonlijke ingebruikneming niet voldoet aan de wettelijke voorschriften omdat het gaat om een ingebruikneming waarbij de in de wet opgesomde personen het verhuurde goed niet volledig of bij uitsluiting in gebruik nemen, daar ingevolge de wet het voorheen verhuurde goed weliswaar in zijn geheel in gebruik genomen moet worden, maar niet vereist is dat het gaat om een materiële ingebruikneming die permanent de gehele oppervlakte van dat goed beslaat (1).

Note
(1) Cass., 18 juni 1987, A.R. 7644, nr. 641; 30 april 1976, A.C., 1976, 981; 19 dec. 1969, A.C., 1970, 380.

Nr. C.00.0618.F. 1. L. J., 2. E. T., Mr. Johan Verbist, advocaat bij het Hof van Cassatie, tegen FRITAX cv., Mr. John Kirkpatrick, advocaat bij het Hof van Cassatie. I. Bestreden uitspraak Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 26 juni 2000 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen. II. Rechtspleging voor het Hof Raadsheer Philippe Echement heeft verslag uitgebracht. Advocaat-generaal André Henkes heeft geconcludeerd. III. Cassatiemiddel Eiser voert één middel aan. Dit middel is gesteld als volgt : Geschonden wetsbepalingen - artikel 149 van de Grondwet ; - artikel 16, I, 1°, van de Handelshuurwet, dat is boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis van het Burgerlijk Wetboek. Aangevochten beslissing Het bestreden vonnis wijzigt het beroepen vonnis en bekrachtigt de aanvraag tot huurhernieuwing van de handelshuur tussen de partijen die verweerster op 15 juni 1998 had gedaan, zegt dat huur hernieuwd is en veroordeelt de eisers in de kosten op grond dat het sporadisch gebruik van een zeer klein deel van de parkingplaatsen in de nabijheid van de maatschappelijke zetel van de bvba "Restaurant Fringshaus", door de klanten van dat restaurant niet kan worden uitgelegd als persoonlijk gebruik aangezien er noch volledig noch uitsluitend gebruik van de verhuurde goederen is door een van de in artikel 16, I, 1°, van de Handelshuurwet bedoelde personen. Dienaangaande doet de omstandigheid niet ter zake dat verweersters klanten andere dan de voor de snack voorbehouden plaatsen gebruiken in zoverre die plaatsen van verweerster niet werden verhuurd en klaarblijkelijk ook door de andere weggebruikers worden gebruikt die noch klanten van verweerster noch van de bvba "Restaurant Fringshaus" zijn. Grieven Luidens artikel 16, I, 1°, van de Handelshuurwet kan de verhuurder de hernieuwing van de huur weigeren als hij persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik wil nemen, of het op die wijze in gebruik wil doen nemen door een van de begunstigden die in die wetsbepaling op beperkende wijze worden opgesomd. Het persoonlijk gebruik in de zin van artikel 16, I, 1°, van de wet impliceert niet dat heel het gehuurde goed constant en volledig door de verhuurder wordt gebruikt, wanneer die tevens de gedeelten van het vroeger verhuurde goed die niet rechtstreeks werden gebruikt, voor het bestemde persoonlijk gebruik aanwendt. Het bestreden vonnis dat vereist dat het persoonlijk gebruik door hemzelf of door een van de in artikel 16, I, 1°, bedoelde personen volledig en exclusief moet zijn, voegt aan die wetsbepaling voorwaarden toe die zij niet bevat en is dus niet naar recht verantwoord (schending van artikel 16, I, 1°, van de Handelshuurwet). Het bestreden vonnis dat niet vaststelt dat de gedeelten die niet constant worden gebruikt door de eisers voor andere doeleinden dan die waarvoor zij de huurhernieuwing hadden geweigerd, zouden zijn gebruikt, is althans niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de Grondwet). IV. Beslissing van het Hof Overwegende dat de verhuurder ingevolge artikel 16, I, 1°, van de Handelshuurwet van 30 april 1951, de hernieuwing van de huur kan weigeren als hij persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik wil nemen, of het in gebruik wil doen nemen door een van de in dat artikel opgesomde personen ; Overwegende dat het gebruik in de zin van die wetsbepaling weliswaar het gehele vroeger verhuurde goed moet omvatten maar dat niet is vereist dat het moet gaan om een permanent materieel gebruik van de gehele oppervlakte van dat goed, wanneer een van de in die bepaling bedoelde personen het goed voor het bestemde persoonlijk gebruikt aanwendt ; Overwegende dat het bestreden vonnis, door te zeggen dat het occasioneel gebruik van enkele parkingplaatsen in de buurt van de maatschappelijke zetel van de bvba "Restaurant Fringshaus" door de klanten van dat bedrijf niet kan worden uitgelegd als een persoonlijk gebruik aangezien er noch volledig noch uitsluitend gebruik van het voorwerp van de huurovereenkomst is door een van de in artikel 16, I, 1°, van die wet bedoelde personen, zijn beslissing niet naar recht verantwoordt ; Dat het middel in die mate gegrond is ; OM DIE REDENEN, HET HOF Vernietigt het bestreden vonnis, behalve in zoverre het het hoger beroep aanneemt en uitspraak doet over de aan verweerster verweten fouten ; Beveelt dat van dit arrest melding zal worden gemaakt op de kant van het gedeeltelijk vernietigde vonnis ; Houdt de kosten aan en laat de beslissing daaromtrent aan de feitenrechter over ; Verwijst de aldus beperkte zaak naar de anders samengestelde Rechtbank van Eerste Aanleg te Eupen, zitting houdend in hoger beroep. Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel, door eerste voorzitter Pierre Marchal, de raadsheren Philippe Echement, Paul Mathieu, Didier Batselé en Sylviane Velu, en in openbare terechtzitting van zesentwintig april tweeduizend en twee uitgesproken door eerste voorzitter Pierre Marchal, in aanwezigheid van advocaat-generaal André Henkes, met bijstand van griffier Marie-Jeanne Massart.


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